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律師解答:開發(fā)商跑了如何辦理房產(chǎn)證?

2008年03月05日 15:21 來源:北京晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  問題 買房的血汗錢豈能打水漂

  外地來京打工的小王經(jīng)過打拼和努力,幾年來有了一筆積蓄,于是決定買套商品房過穩(wěn)定的生活,徹底結(jié)束到處租房的漂泊經(jīng)歷。由于小王是外來戶口,根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策,他要為此多付幾千元錢。于是,小王就同早年來此打工并已落戶的姐姐商量,用她的名義買房,而由小王支付全部購房款。

  對(duì)這一提議,小王的姐姐完全同意。于是,小王就用他姐姐的名字,以按揭方式,同開發(fā)商辦理了房屋買賣合同。合同簽訂后,小王如約交納了20%的首付款,同時(shí)向銀行辦理抵押貸款。開發(fā)商也如約交付了房屋。

  然而,小王搬進(jìn)新居后,開發(fā)商卻遲遲不按約定辦理房產(chǎn)證。小王坐不住了,經(jīng)過打聽才知道,原來開發(fā)商已經(jīng)被工商管理局吊銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照,法定代表人也不知去向。

  小王一聽頓時(shí)懵了,“我把辛辛苦苦打工掙來的所有血汗錢都投在了這房產(chǎn)上,要是沒有房產(chǎn)證,豈不是這些錢全打了水漂兒!”

  他急切想知道:“在這種情況下,我應(yīng)該怎么做才能把房產(chǎn)證拿到手呢?另外,我還能把這房產(chǎn)變更到我自己的名下嗎?”

  值班律師解答 北京市尚格律師事務(wù)所賈昆明律師

  通過訴訟“曲線”拿證

  如何拿到房產(chǎn)證?在沒有開發(fā)商的情況下,小王可以先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

  根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第九條的規(guī)定:房屋權(quán)屬登記分為:總登記;初始登記;轉(zhuǎn)移登記;變更登記;他項(xiàng)權(quán)利登記;注銷登記。而小王的情況屬于第一款第三項(xiàng),即“轉(zhuǎn)移登記”。

  辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,需要經(jīng)過受理、審查、決定、告知4個(gè)階段。

  辦理過程中需要開發(fā)商配合,共同遞交申請(qǐng)書以及提供提交相關(guān)材料。而現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)被工商管理局吊銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照,法定代表人也不知去向,所以小王只能以其姐姐的名義,通過仲裁或訴訟,來獲得法院出具的《協(xié)助執(zhí)行通知書》這樣一個(gè)法律文件,代替開發(fā)商來辦理房產(chǎn)證。

  在房屋購買合同中,有一個(gè)解決爭(zhēng)議的條款,這一條款有兩個(gè)選項(xiàng),一是訴訟,二是仲裁,簽訂合同時(shí)只能選擇其一。

  小王簽訂房屋買賣合同時(shí),如果選擇訴訟,那就只能通過訴訟解決;如果選擇了仲裁,那就只能通過仲裁解決。

  由于開發(fā)商目前只是被吊銷執(zhí)照,其法人地位沒有消失,只是民事權(quán)利受到一定的限制,但不影響其成為在訴訟過程中的被告及仲裁過程中的被申請(qǐng)人地位。訴訟或仲裁請(qǐng)求,就是要求開發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬登記即可。

  如果小王出面進(jìn)行訴訟或仲裁,還要有他姐姐的授權(quán)委托書。

  通過訴訟或仲裁,獲得生效的判決書或裁決書,之后可到所轄法院執(zhí)行庭申請(qǐng)執(zhí)行,法院會(huì)向小王出具《協(xié)助執(zhí)行通知書》。該通知書中已經(jīng)載明被執(zhí)行房屋的權(quán)利人(即小王姐姐)的姓名、商品房買賣合同號(hào)、項(xiàng)目名稱、坐落、部位、面積等,執(zhí)行人員姓名及聯(lián)系方式。

  有了《協(xié)助執(zhí)行通知書》,小王就可以帶著房屋買賣合同、本人身份證、其姐姐的身份證及授權(quán)委托書、契稅完稅證明,到所轄房屋權(quán)屬管理部門辦理房產(chǎn)證了。

  如何將該套房產(chǎn)變更到小王自己名下?

  有兩種方法:一是以小王姐姐的名義向開發(fā)商提出退房申請(qǐng),然后再以小王的名義同開發(fā)商簽訂房屋買賣合同,這樣到手的房產(chǎn)證上的名字就是小王了。但由于開發(fā)商已經(jīng)被工商局吊銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照,所以這個(gè)方法就行不通了。

  第二種方法是以小王姐姐的名義將房產(chǎn)證辦好,然后以贈(zèng)與或買賣方式,將房產(chǎn)證辦理到小王的名下。(林靖)

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法律顧問:大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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