“按揭房貸不良率逼近1%，確實是一個需要重視的問題。”作為股份制銀行房貸業(yè)務“統(tǒng)帥”，深發(fā)展(000001)住房與消費信貸部總經(jīng)理柳博和招商銀行(600036.SH，3968.HK)零售業(yè)務總經(jīng)理劉建軍，在這個問題上有同樣的警惕。
上海銀監(jiān)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達到0.95%，逼近1%。3年間不良率猛增約10倍。
“不過還不是系統(tǒng)性風險。即使房貸不良率達到2%～5%，在業(yè)務快速發(fā)展過程中，也是銀行可以承受的。”上海普立謀房產(chǎn)咨詢公司市場總監(jiān)龔道剛認為。
“房貸不良率的上升，與樓市行情、購房者的心理預期以及利率變化都有關系，跟政策調(diào)整與導向的變化息息相關�！鄙虾Ｘ斀�(jīng)大學房地產(chǎn)研究中心主任印堃華分析。
從0.1%到0.95%
按揭房貸業(yè)務自1998年引入國內(nèi)銀行業(yè)以來，雖然經(jīng)歷了2002年～2004年比較激烈的“假按揭”風暴，但由于有抵押擔保，加上內(nèi)地房價此間處于上行通道，因此一直屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率較低。公開資料顯示，2004年上海房貸不良率的水平僅為0.1%，到2005年上半年，這一比率也僅僅是0.3%。
“這種情況從2005年下半年以來，國家開始對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控下發(fā)生了變化�！饼彽绖傉f。
上海銀監(jiān)局的房貸數(shù)據(jù)顯示，2006年初，上海房貸不良貸款余額15.5億元，不良率0.58%；當年6月，房貸不良貸款余額增至16.6億元，不良率上漲到0.67%；9月末，這一水平增至0.86%，并一度出現(xiàn)“萬人違約”的轟動事件。而2007年2月末，不良率達到0.95%，直逼1%大關。
龔道剛告訴記者，在不良率上升的同時，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)，上海個人房貸業(yè)務在較長時間內(nèi)出現(xiàn)負增長。2006年，滬上多家國有銀行和股份制銀行的房貸業(yè)務都處于停滯或者負增長狀態(tài)，而目前上海按揭房貸存量也基本保持在2005年以來2700億元的水平。
“去年我們的房貸余額基本持平，但今年前兩個月已經(jīng)開始出現(xiàn)負增長�！惫獯筱y行上海分行個貸負責人陳偉告訴記者，“每個月新增的房貸業(yè)務量不多，而在加息周期下，提前還貸的數(shù)量很大，實際余額增長經(jīng)常為負。”
利率、房價和不良率
“現(xiàn)時的房貸不良率水平，很大一部分是之前假按揭的遺留問題。”柳博認為。
2002年前后，內(nèi)地按揭房貸業(yè)務開展僅有3年多，銀行的經(jīng)營運作規(guī)模和能力都有限，因此，由房地產(chǎn)開發(fā)商導演的“假按揭”積聚了大量不良貸款。但之后，銀行房貸風險控制能力普遍提高，新增不良率較低。以深發(fā)展的數(shù)據(jù)來看，當前的房貸不良率雖然達到了1.18%,但2005年1月至2006年年底，新增房貸業(yè)務不良率只有萬分之七。
劉建軍則認為，房價和利率變化成為影響房貸不良率的主要因素。“利率的提高會加重購房者的負擔，而房價下跌或波動則會影響樓市投資者的還款意愿，從而產(chǎn)生不良貸款。”他補充說，在房貸業(yè)務激烈競爭的環(huán)境下，銀行放松客戶門檻，也是形成不良貸款的重要原因。
“在房價處于上行通道時，貸款購房——等待漲價——出手獲利，這一鏈條幾無風險；但當房價反向發(fā)展時，貸款的不良率很容易上升�！饼彽绖偡治�。
而印堃華則認為，自2005年宏觀調(diào)控特別是房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，“政策變動已經(jīng)影響了購房者對房價的預期，而這種心理預期會影響貸款者的還款意愿�！�
作為房地產(chǎn)調(diào)控的重點目標之一，這種影響在上海有明顯反映。當?shù)匾晃毁Y深房地產(chǎn)專家告訴記者，自2005年以來，上海房價一直處于下行通道。目前各方對上海2006年的房價漲跌意見不一。上海社科院剛剛完成的《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預警體系研究》認為，2006年上海房價下跌了0.5%，上海房地局的數(shù)據(jù)也顯示，去年房價下跌1.3%。伴隨房貸不良率上升的是，央行自2005年下半年以來連續(xù)四次加息。
風險：非系統(tǒng)性但很緊迫
“不斷上漲的房價會掩蓋個人房貸業(yè)務的風險，而在樓市逆轉(zhuǎn)的時候風險會逐步顯現(xiàn)，這確實是一個值得重視的問題。”在美國有多年房貸工作經(jīng)歷的柳博對此深有體會。
銀行人士提醒，當前在美國愈演愈烈的次級房貸信用危機，就是由明顯降溫的樓市和美聯(lián)儲不斷加息等多種因素釀成，目前已經(jīng)有20多家次級貸款抵押機構(gòu)停止營業(yè)，美國第二大次級抵押貸款企業(yè)新世紀金融集團也在4月2日申請了破產(chǎn)。
多位接受記者采訪的銀行人士提醒記者，在幾年前席卷行業(yè)的虛假按揭漸趨穩(wěn)定后，當按揭貸款遭遇房價下行和加息周期，三者之間呈現(xiàn)的互動關系會對房貸業(yè)務的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生重要影響。目前這種影響在上海只能說出現(xiàn)了某些跡象，但也應該引起足夠重視。
“我們已經(jīng)注意到了這個日漸緊迫的問題，今年在風險管理方面力度也會加大，會逐漸建立起客戶信用數(shù)據(jù)庫，提高識別客戶風險級別的能力，同時還將針對不同類別的客戶，推出不同新產(chǎn)品�！眲⒔ㄜ姼嬖V記者。對此，柳博也表示：“寧可犧牲一些利益，但風險控制不會放松�！弊酝瞥觥叭蛸J”以來，深發(fā)展對客戶收入真實性的要求較此前更加嚴格。
陳偉告訴記者，在3月份升級推出固定利率期限和金額組合房貸產(chǎn)品后，光大銀行在本月將推出“隨心還”和“天天還”，類似于之前市場上的“存抵貸”和“隨借隨還”，在加息周期下盡量減少購房者貸款成本。柳博則透露，在年初推出“氣球貸”后，面對加息，該行也準備推出固定利率房貸產(chǎn)品�！斑@類產(chǎn)品對銀行對沖風險能力的要求較高。對國內(nèi)銀行來說，5年期以上固定利率風險管理，當前很具挑戰(zhàn)，我們將在充分準備后再推向市場。”在光大銀行上海分行，此前主要由營銷部門負責放貸不良貸款催收和訴訟，今年以來，這部分業(yè)務已經(jīng)被移交到資產(chǎn)保全部，由專門人員負責不良貸款的回收處置。
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美國次級房貸危機:次級房貸是銀行針對信用記錄較差的客戶發(fā)放的房貸。正常情況下，這樣的客戶很難從銀行獲得貸款。發(fā)放次級房貸，銀行能收取更高的利率。
幾年前，美國樓市火熱的時候，很多按揭公司或銀行為擴張業(yè)務，介入次級房貸業(yè)務。自2005年底開始，美國房地產(chǎn)市場開始降溫，與此同時，利率不斷升高，次級房貸借款人不能按時還款，次級房貸大比例轉(zhuǎn)化為壞賬，形成次級房貸危機。匯豐銀行為次級房貸提取壞賬準備超過100億美元，引起全行利潤下降。美聯(lián)儲一位理事估計，美國第二大次級抵押貸款企業(yè)新世紀金融公司破產(chǎn)，可能導致150萬美國人失去他們的房子，10萬名房地產(chǎn)從業(yè)者被裁員，100家次級房貸公司面臨倒閉。(徐永)
