2007年09月28日 星期五
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暴利遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房 清理“小產(chǎn)權(quán)房”陷入僵局
2007年09月28日 12:04 來源:新華網(wǎng)

  自國土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”后,不少地方政府紛紛出臺(tái)了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法,但實(shí)踐中遇到重重阻力,小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房,為何遭遇清理、處置難?

  規(guī)避禁區(qū)小產(chǎn)權(quán)房變形銷售

  按照相關(guān)法規(guī),我國目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)于社會(huì)上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房,建設(shè)部不久前特別發(fā)出 “風(fēng)險(xiǎn)提示”:非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護(hù)。國土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示:小產(chǎn)權(quán)房不合法。

  然而,面對(duì)相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū),一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)中仍變換著各種形式銷售,成為一個(gè)灰色的監(jiān)管區(qū)域。按照有關(guān)規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款,但在一些小產(chǎn)權(quán)房的售樓處,就有銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。

  暗箱操作 小產(chǎn)權(quán)房暴利超商品房

  小產(chǎn)權(quán)房緣何熱銷?中央黨校研究員曾業(yè)松等認(rèn)為,其最大優(yōu)勢就是便宜。由于級(jí)差地租的擴(kuò)散效應(yīng),城市周邊農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢凸顯。因無產(chǎn)權(quán)證稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”,實(shí)際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品住宅。

  一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負(fù)責(zé)人向記者透露,與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比,小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售2000元至4000元不等,但開發(fā)者有著相當(dāng)不錯(cuò)的利潤。原因在于,建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi),繞過了層層審批關(guān)口,并在銷售時(shí)也沒繳納相關(guān)稅費(fèi)。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),小產(chǎn)權(quán)房所占的土地,一般沒有經(jīng)過用途變更和上市拍賣,往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”,大多被開發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。

  江蘇省國土廳副廳長吳震強(qiáng)表示,開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房各環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作,土地價(jià)格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成,土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用無從知曉,建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人,甚至超過了商品房。

  進(jìn)退兩難 小產(chǎn)權(quán)房清理政策懸空

  面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢頭,不少地方已經(jīng)明令叫停,對(duì)不聽勸阻、繼續(xù)進(jìn)行違法建設(shè)的,政府部門將依法從嚴(yán)查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受,又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,各地政府都十分“撓頭”。

  石家莊市曾在去年實(shí)施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點(diǎn)工作,但發(fā)現(xiàn)問題很多,只好宣布暫停。南京市規(guī)定,凡符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。而目前南京尚沒有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦“兩證”。

  建設(shè)系統(tǒng)一名官員說,小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點(diǎn):一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目應(yīng)該拆除,但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人,強(qiáng)行拆除影響社會(huì)穩(wěn)定;二是符合規(guī)劃的項(xiàng)目,應(yīng)該交納一定的費(fèi)用,這個(gè)錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益,政府不能輕易處理。盡管如此,對(duì)違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆,該罰的要罰,決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房,否則會(huì)助長頂風(fēng)違法。

  吳震強(qiáng)則表示,集體土地進(jìn)入市場只有一條路:國家征收。而要解決現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房,靠每年土地利用指標(biāo)逐步消化,是個(gè)漫長過程。

  管理漏洞 造就房地產(chǎn)市場“怪胎”

  盡管沒有產(chǎn)權(quán)證,但在城市房價(jià)高漲刺激下,小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類型,起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而,在利益的誘惑下,小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來越突出,購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?/p>

  江蘇省社科院院長宋林飛認(rèn)為,“小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模出現(xiàn),已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的‘怪胎’。使國家減少了大量土地出讓金收益,是國有資產(chǎn)的巨大流失,同時(shí)還威脅到耕地保護(hù)紅線,也暴露出城鄉(xiāng)土地二元管理的巨大漏洞!

  專家分析,叫停小產(chǎn)權(quán)房,只是個(gè)暫時(shí)辦法,問題的根源還在于引導(dǎo)消費(fèi)者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來。如加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等具有保障性用房的供應(yīng),進(jìn)一步促進(jìn)土地制度的改革等。(記者陳芳 華寧 胡梅娟)

編輯:王菲】
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