2007年12月05日 星期三
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經(jīng)適房新政能否填補(bǔ)“空當(dāng)”、加速樓價(jià)回落?
2007年12月05日 14:29 來源:廣州日報(bào)

    11月30日發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確指出,經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。 中新社發(fā) 劉懷君 攝


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  11月19日,國務(wù)院總理溫家寶“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階層”的話音未落;近日,業(yè)界又傳出消息,出臺不到一周的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》將面臨著再次修訂,原因在于國務(wù)院希望借《辦法》的修訂實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房對應(yīng)人群的“無縫對接”,經(jīng)濟(jì)適用房要涵蓋買不起房子的“中產(chǎn)階級”這個(gè)“空當(dāng)”。

  有業(yè)內(nèi)人士樂觀地預(yù)測,這預(yù)示著經(jīng)濟(jì)適用房新政的到來。資深房地產(chǎn)評論專家賈圖認(rèn)為:這一新政,“將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體,從而使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面,雙雙發(fā)生巨大變化”。

  審視廣州,專家認(rèn)為穗經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)已屬相對寬松,如經(jīng)適房“新政”如預(yù)測般到來,是否會加速樓價(jià)的回落?本報(bào)記者就此展開調(diào)查。

  袁軍覺得自己是“空當(dāng)”中的人。

  過去3年,雖然跑過番禺、花都和白云區(qū)等多個(gè)地方看房,但動(dòng)輒八九千、上萬元的房價(jià)讓他知難而退。今年國慶節(jié),他在金沙洲某樓盤看中一套兩居室單位,但70多萬元的價(jià)格讓他打消了念頭。

  上躥樓價(jià)中被遺忘的“房乞”

  袁軍今年30歲,研究生畢業(yè)后到廣州工作4年,F(xiàn)在他和妻子兩人把每月不到6000元的工資捏得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的,可即便是這樣,每月必須支出的房租、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等等,加上去年小孩的出生,讓他一年下來存不到兩萬元。

  去年11月,袁軍在網(wǎng)上發(fā)帖求購20萬元左右的兩居室房子,結(jié)果引來一些網(wǎng)友的嘲笑,說他是“房乞”!艾F(xiàn)在廣州哪有這么便宜的房子?這不是找罵嗎?”

  今年6月,袁軍從朋友那里聽說廣州重新開始供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房,將推出4個(gè)新社區(qū)項(xiàng)目,讓他一度看到了希望。他和妻子分頭去了解相關(guān)的政策,但很快他的熱情消失得一干二凈——廣州的經(jīng)濟(jì)適用房的對象只局限于“家庭年人均可支配收入18287元以下7680元以上”。

  袁軍扳著指頭算了很久,怎么算都超過了自己的收入標(biāo)準(zhǔn)。

  實(shí)際上,這幾年中國樓價(jià)不斷地上躥,被“遺忘”的不只是袁軍一個(gè)人。

  國務(wù)院1998年23號文件曾規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房面向“中低收入家庭”,并沒有完全拋棄中等收入群體。但是,今年8月召開的全國住房工作會議將經(jīng)濟(jì)適用房對應(yīng)人群調(diào)整為“低收入者”。而中等收入者可以購買“雙限房”(限價(jià)、限面積)。這樣形成了一個(gè)政府保障房屋的三級構(gòu)——最低收入家庭租廉租房,低收入家庭買經(jīng)濟(jì)適用房,中等收入家庭買限價(jià)房。

  住房保障體系中有“空當(dāng)”

  不過,就目前來說,這三級結(jié)構(gòu)還存在著像袁軍這樣“空當(dāng)”中的人。

  建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林回憶說,8月的住房工作會議把經(jīng)濟(jì)適用房的適用人群調(diào)整為低收入家庭,一些地方政府旋即對經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。比如在北京,最低準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為戶年收入22700元以下,相對于此前購買經(jīng)濟(jì)適用房以戶計(jì)6萬元的標(biāo)準(zhǔn),新標(biāo)準(zhǔn)大為提高,大量原本可以購買經(jīng)濟(jì)適用房的人群,被排除在外。而中等收入家庭中,相當(dāng)一部分人無力購買限價(jià)房,因?yàn)橄迌r(jià)房通常只低于周邊樓盤平均價(jià)的20%。

  既不允許購買經(jīng)濟(jì)適用房,又買不起限價(jià)房,于是“空當(dāng)”便凸顯出來了。

  據(jù)統(tǒng)計(jì),我國現(xiàn)有家庭總數(shù)1.8億戶,目前低保住房困難戶400萬戶,若加上低收入住房困難家庭,這一數(shù)據(jù)達(dá)到1000萬戶,也僅占全國家庭總數(shù)的5.6%。這說明, 根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算出來的低保和低收入家庭在全國家庭總數(shù),只占極小的一部分。數(shù)量龐大的人群既買不起商品房,又無法享受政府提供的廉租房,從而形成了一個(gè)尷尬的“夾心層”。

  廣州經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)相對寬松

  現(xiàn)在對袁軍以及同類人群的利好消息是,11月30日出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》將面臨再次修訂。據(jù)分析,因?yàn)閲鴦?wù)院希望實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房與雙限商品房的“無縫對接”。這樣,政府就可以通過廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房與雙限商品房構(gòu)建一個(gè)“全覆蓋”的住房保障體系。

  但昨日廣州市國土房管局負(fù)責(zé)人告訴記者,在中央還沒有出臺明確規(guī)定前,廣州經(jīng)濟(jì)適用房的門檻不變:家庭年人均可支配收入18287元以內(nèi)7680元以上且人均居住面積10平方米以下的家庭。

  這一標(biāo)準(zhǔn)明顯要比北京“戶年收入22700元”要寬松得多。對于經(jīng)濟(jì)適用房購買人群的界定,廣州經(jīng)歷過幾次調(diào)整。在1997年出臺的有關(guān)政策中,安居房銷售對象定為“中低收入家庭”。此后,申請條件調(diào)整過兩次:人均居住面積5平方米以下、年人均收入13634元以下;以及人均7平方米以下、年人均收入15370元以下。

  今年5月,廣州首次公開進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的大型預(yù)登記,申購經(jīng)適房須符合三大條件:家庭年人均可支配收入低于18287元;家庭人均居住面積低于10平方米;未享受購買房改房、解困房、單位內(nèi)部集資建房等優(yōu)惠政策的家庭。

  經(jīng)濟(jì)適用房保障的上限——“家庭年人均可支配收入低于18287元”,已經(jīng)相當(dāng)于去年廣州市城市居民人均可支配收入19851元的92%,這一標(biāo)準(zhǔn)還參照了國內(nèi)外核定保障線的方式,充分考慮了保障人群買房支出和收入之間的合理比例。

  今年8月,全國住房工作會議將經(jīng)濟(jì)適用房對應(yīng)人群調(diào)整為“低收入者”。為貫徹這一精神,廣州修改擬定了《經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法(試行)》,其中新調(diào)整是將購房對象定為“低收入家庭”,而非過去的“中低收入家庭”。在家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)不變的前提下,增加了一個(gè)“硬性指標(biāo)”——家庭人均資產(chǎn)凈值低于11萬元。

  在經(jīng)濟(jì)適用住房之外,2006年8月以來廣州還積極發(fā)展限價(jià)房,至今已公開出讓限價(jià)房用地14個(gè),規(guī)劃建筑面積超過270萬平方米,可供應(yīng)限價(jià)房約3萬套,是全國供應(yīng)限價(jià)房用地最多的城市之一。這些限價(jià)房項(xiàng)目有保利金沙洲西子灣等項(xiàng)目,目前已臨近預(yù)售。

  廣州住房保障不存在“空當(dāng)”

  據(jù)了解,目前經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房都被納入廣州正在建設(shè)的新社區(qū)中。2006年廣州市政府就開建荔灣區(qū)金沙洲、白云區(qū)同德和海珠區(qū)大塘、萬松園4個(gè)新社區(qū)項(xiàng)目,總建筑面積65.4萬平方米,建設(shè)住宅7616套。目前已全面進(jìn)入裝修階段,正在交叉展開供電、供水、綠化、燃?xì)獾扰涮坠こ痰膱?bào)裝招標(biāo)和進(jìn)場施工,年底前竣工。而2007年新開工的10個(gè)項(xiàng)目,截至今年11月底,建筑面積106.4萬平方米,用地面積36.8萬平方米。

  新社區(qū)除了提供經(jīng)適房外,還為最低收入群體提供廉租房。11月28日,市國房管局、房改辦住建辦舉行了雙特困戶廉租住房搖珠分配儀式,全部解決了人均居住面積10平方米以下、選擇實(shí)物配租方式安置的3148戶雙特困戶住房問題。至此,廣州市2005年統(tǒng)計(jì)在冊的5643戶雙特困戶住房問題已全部解決,并實(shí)現(xiàn)了10平方米以下雙特困戶住房“應(yīng)保盡!薄

  廣州限價(jià)房供應(yīng)對象定位于中等收入首次置業(yè)家庭,根據(jù)目前6000元/平方米左右的價(jià)格,能購買家庭年收入應(yīng)在6萬元以上,符合穗中等收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)。

  業(yè)內(nèi)人士告訴記者,目前廣州制定的廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房政策實(shí)際上并不存在“空當(dāng)”問題,可實(shí)現(xiàn)“無縫對接”。按三口之家算,家庭年人均可支配收入如果超過18287元的話,那么這個(gè)家庭年總收入應(yīng)該達(dá)到6萬元左右,或者更多,他們實(shí)際有能力購買限價(jià)房,所以限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房的購買準(zhǔn)入條件正好銜接上。

  政府保障房能否影響樓市?

  半個(gè)月來,溫總理在新加坡的講話引起了相關(guān)各方面的強(qiáng)烈關(guān)注。巧合的是,10月和11月,北京、上海、廣州、深圳等城市的樓市迅速轉(zhuǎn)冷,廣州甚至一度流傳金沙洲部分樓盤的房價(jià)每平方米降低2000~3000元,大有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”之勢。那么,如果經(jīng)濟(jì)適用房如果真的像預(yù)期中的那樣,擴(kuò)大到“中產(chǎn)階級”層面,是否會加速房價(jià)的回落?

  對此,資深房地產(chǎn)評論專家賈圖認(rèn)為,最近幾年,我國房價(jià)之所以持續(xù)快速上漲,一個(gè)重要原因在于房地產(chǎn)市場基本上為商品房所占據(jù),數(shù)量微乎其微的保障性住房無法對商品房構(gòu)成影響。這使得市場被開發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導(dǎo),價(jià)格很容易被操縱。而經(jīng)濟(jì)適用房作為一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié),它將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體,由此形成的合力將改變社會保障性住房由于比重過輕難以對房價(jià)產(chǎn)生影響的局面,從而,使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面,雙雙發(fā)生巨大變化。

  滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌博士認(rèn)為,溫總理的講話預(yù)示著我國住房保障思路的變化,即把中等收入群體納入社會保障住房的范疇。但是,政府的住房保障體系對樓市的影響不是很大,因?yàn)槟壳罢峁┑谋U献》靠傮w上非常有限,而且影響的也只是低端人群,這些人并不是樓市消費(fèi)的主力。不過,從長遠(yuǎn)來看,“中產(chǎn)階級”進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房范圍是趨勢,遠(yuǎn)期看會影響樓市的需求,這對穩(wěn)定房價(jià)會產(chǎn)生作用。(柯學(xué)東)

編輯:王菲】
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