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廣州限價房占明年供應1/6 真能撼動高樓價嗎?
2007年11月30日 15:42 來源:廣州日報

  兩派之爭:

  兩極分化還是影響甚微

  有市場人士表示,最近兩宗限價房地塊的出讓,標志著廣州樓市調(diào)控價格的決心進一步加大,預計明年春節(jié)后隨著中小戶型住宅的集中放量供應以及經(jīng)濟適用房、限價商品房的相繼上市,廣州樓市將呈現(xiàn)出普通中小戶型住宅降價而高檔次、大戶型住宅價格堅挺的兩極分化的新局面。

  但也有人認為,限價房由于總量有限,因此對樓價的影響力也是有限的。番禺區(qū)一緊鄰限價地塊的樓盤負責人表示,限價房的貨量只占市場的很少一部分,主要滿足中低收入家庭的住房需求,無法改變整個市場的供需關系,對普通商品房的沖擊也有限。番禺一大型住宅小區(qū)的營銷人士也表示,限價房由于受制于成本,產(chǎn)品本身與商品房有很大的差異性,在園林、配套、裝修上更難以與走精品路線的商品住宅競爭。

  數(shù)量有多少?

  明年占樓市總供應量1/6

  到底限價房對市場的影響有多大?據(jù)合富輝煌市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,明年限價房將迎來供應高峰,總量將超過1.5萬套。而今年1月~9月,廣州住宅市場登記備案的住宅成交套數(shù)為5.6萬套,以此推測今年全年的住宅成交套數(shù)將在8萬套左右,而近幾年廣州每年的住宅成交套數(shù)也大致在8萬~9萬套的范圍。按這樣的比例計算,預計明年可上市的限價房單位約占商品住宅的1/6左右。這就意味著,明年限價房只是作為住宅市場供應的一部分,并不能占據(jù)市場主流。

  買家有多少?

  只賣給廣州戶口外地人沒份

  從買家層面看,限價房也不是人人可買的,因為根據(jù)《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》(征求意見稿)規(guī)定,限價房的銷售對象必須滿足3個條件:廣州市戶籍人口、本人在廣州市沒有自有產(chǎn)權(quán)住房,男性年滿25周歲,女性年滿23周歲。這當中,廣州戶口僅限市區(qū),并不包含增城和從化,這樣一來,也把不少想買限價房的買家擋在了門外。尤其是一些在廣州工作的外地人,雖然有落戶廣州的意愿,但若沒戶口,就只有買商品住宅這唯一的一條置業(yè)途徑了。

  同時,限價房也不是人人都愿意購買的。本版曾做過一項關于“限價房購買意愿”的調(diào)查,結(jié)果顯示雖然有47.1%的被訪者表示“會考慮購買”,但也有52.9%的被訪者表示“不考慮”,原因多數(shù)是因為“限價房住房面積小,無法滿足改善現(xiàn)有居住條件的需求”。這也說明限價房只能作為商品住宅的一個補充部分,并不能成為主流的需求產(chǎn)品。

  輻射效應是什么?

  構(gòu)建住房“梯度消費”結(jié)構(gòu)

  俗話說,“一分錢一分貨”,這樣的常理同樣也適用于住宅市場。雖說不少買家期望限價房的推出能拉低整體的樓價,但市場人士認為,讓其周邊的商品住宅的售價調(diào)到很低的水平是絕不可能的。

  舉例而言,前兩周金沙洲一樓盤開售,整體售價在7500~1.1萬元/m2,均價約在9500元/m2,開盤當天,推出的280套住宅被買家一搶而空。而早在此之前,“金沙洲將有6500元/m2的限價房即將上市”的消息就已經(jīng)公布了,為啥買家不等那些6500元/m2的限價房,而要搶購9000元/m2的商品住宅呢?關鍵就在于買家十分清楚,兩者之間的素質(zhì)是有很大差異的。

  均價9500元/m2的商品房項目當時拿地的成本已經(jīng)超過4000元/m2,加上1000多元/m2的建安成本,以及開發(fā)商聲稱的3000元/m2的裝修標準,該盤開出7500元/m2的起價,顯然在合理的價格區(qū)間之中,而且單是裝修標準這一項就不是6500元/m2的限價房所能企及的。因此,買家蜂擁入市就在情理之中了。

  金沙洲這一案例,預示著未來限價房區(qū)域的樓價并不會因限價房的推出而受到猛烈的沖擊。限價房在整體素質(zhì)上并不能與商品住宅相抗衡,因此它只能成為市場梯度消費中的一部分,是滿足首次置業(yè)的廣州人的“上車”盤而已。

  但對整個住宅市場來說,限價房的推出也利于產(chǎn)品的進步,因為由于有限價房這一價格低廉的產(chǎn)品存在,同區(qū)域的商品房項目為了使自身的售價能得到買家的認可,肯定就要進一步在產(chǎn)品的附加值上下工夫,在這點上,將有利于商品住宅設計創(chuàng)新和整體檔次的進一步提高。(王荔玨)

編輯:王菲】
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