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小戶型住宅能否“適銷對路” 地產(chǎn)新政三大拷問

2006年08月07日 15:17

    4月14日,據(jù)中國建筑學(xué)會理事長宋春華稱,2005年中國城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)24.97平方米,近5年人均增長5.37平方米,目前,中國住宅建設(shè)戶型越做越大,擺闊浪費(fèi)嚴(yán)重 。根據(jù)有關(guān)最新政策界定,消費(fèi)者享受普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是120平方米以內(nèi),同時(shí)允許各地上浮20%,即144平方米以內(nèi)。 中新社發(fā) 劉書義 攝


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  中新網(wǎng)8月7日電 據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道,自5月17日“國六條”公布后刮起的房地產(chǎn)新政風(fēng)暴,來得極為猛烈,令人措手不及。80天來,上到國務(wù)院下至各部委均紛紛出手,從5月底的九部委《意見》,到最近接二連三出臺的“90平米與70%”概念最終解釋、“外資設(shè)限”條款、土地轉(zhuǎn)讓限制房價(jià)、二手房交易強(qiáng)征個(gè)稅,等等。開發(fā)商和購房者一時(shí)眼花繚亂,市場氣氛也迅速逆轉(zhuǎn)。

  如今,中央政府的后續(xù)政策意猶未盡,大多數(shù)主要城市的實(shí)施細(xì)則卻遲遲不見。樓市上空,依然烏云密布。

  市場:供需將發(fā)生錯(cuò)位?

  此次調(diào)控核心政策之一是增加90平方米以下中小戶型比例,各地市場很多新項(xiàng)目首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊,銷售期被迫延后。

  以北京地區(qū)為例:凡是今年6月1日前沒有取得施工許可證的項(xiàng)目,目前都在等待規(guī)劃變更的具體通知。按照正常的開發(fā)周期,這些項(xiàng)目即使能趕在8月份拿到新規(guī)劃指引,再改設(shè)計(jì)、報(bào)批、開工,到領(lǐng)預(yù)售證推向市場,至少要花3個(gè)多月的時(shí)間。換言之,今年下半年該市一手住宅供應(yīng)量減少已是必然。

  來自北京市統(tǒng)計(jì)局的最新資料顯示,上半年全市住宅竣工面積下降35%,自4月份起下降幅度逐步加大。有開發(fā)商據(jù)此推算,假設(shè)銷售速度不變,現(xiàn)有可售項(xiàng)目總量最多只夠賣半年的。一些購房者駐足觀望的同時(shí),部分開發(fā)商也有計(jì)劃地“惜售”,每日實(shí)際成交量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)開始反復(fù)走低。

  另一個(gè)指標(biāo)性城市上海的情況也面臨尷尬。受調(diào)控政策影響,過去一年多里當(dāng)?shù)卣畮缀鯖]有公開出讓住宅用地,為數(shù)不少的開發(fā)商陷入“地荒”狀態(tài)。由此可以推斷,上海的新增住宅供應(yīng)多半后續(xù)乏力。

  從供應(yīng)和需求兩方面同時(shí)下手,是本輪調(diào)控的特點(diǎn)之一。尤其是“外資設(shè)限”政策,對境外購房者這支高檔住宅消費(fèi)的主力軍打壓,將收立竿見影之效。在京滬等外資購房比例較多的大城市,不排除會對其他群體消費(fèi)者產(chǎn)生心理上的影響。

  有持樂觀態(tài)度人士認(rèn)為,隨著一系列新政措施的有效落實(shí),經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房等產(chǎn)品更多開發(fā),加上調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃后,大量小戶型住宅全面上市,新增住宅供應(yīng)量尤其是供應(yīng)套數(shù)有望反彈。

  但這類小戶型住宅能否“適銷對路”,業(yè)界仍存爭議。有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)以及最近幾年的市場成交情況均顯示:當(dāng)前很多城市中最受購房者歡迎的,是單套建筑面積在90~120平方米之間的產(chǎn)品。

  日前,國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部發(fā)布的《2006-2010中國房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測報(bào)告》中也提出,預(yù)計(jì)國內(nèi)城鎮(zhèn)居民住宅需求面積(人均住宅建筑面積)將從2004年的25平方米,提高到2010年的35.66平方米。以常見的三口之家推算,每戶住房面積應(yīng)為107平方米。

  若此推測成立,則新政實(shí)施后大量90平方米以下戶型的房子,與主力買家的實(shí)際需求之間,可能會出現(xiàn)一定程度的錯(cuò)位。

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