房價飆升、投資猛增、供不應(yīng)求、結(jié)構(gòu)倒掛、外資熱涌等情況，確實是當(dāng)今樓市調(diào)控的“怪現(xiàn)狀”。但是，我們并不能由此就把調(diào)控政策和目標(biāo)無法實現(xiàn)的責(zé)任推給中央政府。

　　我認(rèn)為造成目前狀況有以下幾方面原因。

　　首先，地方政府的積極性、執(zhí)行力度不夠�，F(xiàn)在，還有很多地方政府懷揣老觀念，不肯積極配合，并沒有真正按照中央宏觀調(diào)控的要求來操作。他們就怕房地產(chǎn)價格下來影響到自己的政績，作為地方政府第二財政收入的房地產(chǎn)價格一旦下來，是很多地方官員不愿意看到的結(jié)果。

　　其次，社會保障問題、廉租房、經(jīng)濟適用房這些行政手段都是需要地方政府來實施的，也就意味著他們要不停地掏錢。那么，這里面就有幾個問題有待解決了：第一，地方政府有沒有能力來掏這些錢；第二，即使地方政府有能力掏這筆錢，但愿不愿意掏還是個問題。事實上，很多地方政府關(guān)于保障型住房的問題都僅限于口頭講講。而且就算徹底執(zhí)行，也需要時間和過程。政策的的制定、落實以及到最后的見效具有時間滯后性，我們需要耐心等待。

　　盡管中央有很好的想法，但要把想法變成現(xiàn)實，也需要過程。就拿造小房型住房來說，這確實是個很好的規(guī)劃，但真正變成現(xiàn)實還需要時間，我們不能期望在一夜間就能達(dá)到70/90。所以，不能說宏觀調(diào)控沒有效果，因為政策從論證、實施到見效，需要一個相當(dāng)長的過程。我估計，至少也需要一到三年。

　　當(dāng)然，開發(fā)商的暴利心態(tài)也是導(dǎo)致問題的重要原因。中小房型面對的是中低收入家庭，不但成本高，利潤還低，他們當(dāng)然希望開發(fā)利潤高的大房型而不是小房型。所以，開發(fā)商對形勢的認(rèn)識以及牟取暴利的心態(tài)不調(diào)整過來，就不可能指望他們扎扎實實地執(zhí)行70/90。

　　那么，面對以上種種問題，中央政府就應(yīng)雙管齊下，除了行政命令以外，也需要動用法律的和市場的手段。對地方政府主要適用行政命令，實施目標(biāo)責(zé)任制和行政述責(zé)制，這樣就可以追究責(zé)任。對于開主商則主要動用市場辦法，用經(jīng)濟利益進(jìn)行引導(dǎo)。(尹伯成 復(fù)旦房地產(chǎn)研究中心主任)