中共中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部在日前舉行的“2007·中國(guó)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)調(diào)查”研討會(huì)上發(fā)布的一份最新調(diào)研報(bào)告顯示，當(dāng)前，受國(guó)際投資者轉(zhuǎn)移資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要、中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、人民幣升值預(yù)期增強(qiáng)、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在高額利潤(rùn)以及某些制度欠缺等因素的影響，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化趨勢(shì)。

　　這份歷時(shí)數(shù)月、針對(duì)國(guó)內(nèi)一二線城市所做的調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，自2003年以來(lái)，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)之勢(shì)。特別是近兩年來(lái)，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的方式更加多樣化、隱蔽化，涉及的領(lǐng)域更加寬泛，這些新變化和新趨勢(shì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提出了諸多挑戰(zhàn)。

　　這些新趨勢(shì)具體表現(xiàn)為以下四個(gè)方面：第一，投資總額逐年增長(zhǎng)。2007年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為僅次于通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資產(chǎn)業(yè)。以廣東省為例，2007年1至8月，廣東房地產(chǎn)業(yè)合同利用外資38.86億美元，同比增長(zhǎng)99.4%；實(shí)際利用外資24.33億美元，比上年同期提高22.6個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)189.2%。

　　第二，投資范圍逐步擴(kuò)大。從投資對(duì)象上來(lái)看，逐步從住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)向商業(yè)、工業(yè)等非住宅領(lǐng)域，選擇投資的重點(diǎn)分別為甲級(jí)辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級(jí)酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè)。從經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域上來(lái)看，逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和金融投資等領(lǐng)域。從投資地域上來(lái)看，逐步從北京、上海、深圳等一線城市向南京、武漢、哈爾濱等二線城市擴(kuò)展。

　　第三，投資方式趨于金融化。近年來(lái)，投資者更加偏向于房地產(chǎn)尾盤階段性投資和整體收購(gòu)，從而縮減房地產(chǎn)開發(fā)的投資建設(shè)周期，規(guī)避較高的交易成本和資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)；更加傾向于收購(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)公司的債券和股票，通過(guò)證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)嫁資金風(fēng)險(xiǎn)；更加傾向于借助地產(chǎn)基金吸引境外資本。

　　據(jù)課題組負(fù)責(zé)人劉艷梅介紹，他們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，為規(guī)避我國(guó)的“限外”政策，“夾層融資”式的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)近來(lái)也在悄然出現(xiàn)。夾層融資作為一種介于債務(wù)與股票之間的資本融資方式，具有更高的靈活性。隨著中國(guó)投資環(huán)境的變動(dòng) 相關(guān)政策規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)投資總額若超過(guò)1000萬(wàn)美元，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%，這就使前期的投入成本大大增加。通過(guò)設(shè)立債務(wù)融資結(jié)構(gòu)的方式，可以對(duì)此進(jìn)行規(guī)避。

　　第四，投資主體趨于多元化。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資的主體不再僅僅局限于國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)投資，個(gè)人和團(tuán)體也越來(lái)越多參與進(jìn)來(lái)。在國(guó)際投資機(jī)構(gòu)中，除了市場(chǎng)熟悉的大摩、ING、高盛基金、美林證券、雷曼兄弟、第一中國(guó)等歐美機(jī)構(gòu)，還有日本、韓國(guó)甚至來(lái)自中東的投資者。

　　在這樣的背景下，政府采取何種措施才能將外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)不利的一面更好地轉(zhuǎn)化為有利的一面、積極引導(dǎo)負(fù)面效應(yīng)向正面效應(yīng)轉(zhuǎn)化？調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，政府應(yīng)該堅(jiān)持“兩個(gè)原則”和“四個(gè)統(tǒng)一”。

　　原則之一，在國(guó)際貨幣基金組織187個(gè)成員中，有137個(gè)國(guó)家對(duì)外資進(jìn)入地產(chǎn)進(jìn)行管制，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和完善應(yīng)當(dāng)盡快與國(guó)際接軌，逐步建立起房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)；原則之二，對(duì)待外資一定要分門別類，既應(yīng)該有疏導(dǎo)和限制又應(yīng)該有嚴(yán)厲的打擊。

　　針對(duì)我國(guó)“管理、稅收、金融和制度”等方面存在的不足，報(bào)告提出四個(gè)改進(jìn)重點(diǎn)：即要強(qiáng)化政府監(jiān)管、發(fā)揮稅收作用、完善金融機(jī)制、加強(qiáng)制度建設(shè)。

　　劉艷梅說(shuō)：“投機(jī)行為實(shí)質(zhì)上是一個(gè)‘熱錢建倉(cāng)、囤積待漲、熱錢出貨’的過(guò)程，如果我們能夠加強(qiáng)政府監(jiān)管，就可以使整個(gè)投機(jī)過(guò)程‘瞞不住’；如果利用利率和匯率等金融手段，增加熱錢的投資風(fēng)險(xiǎn)，能使投機(jī)者‘買不到’合適的房產(chǎn)；如果發(fā)揮稅收的作用，提高增值稅，就可以使投機(jī)者‘囤不起’；如果加強(qiáng)制度建設(shè)，加強(qiáng)金融立法創(chuàng)新，能使投機(jī)者‘倒不動(dòng)’。”(李慧蓮）