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小產(chǎn)權(quán)房官司觸土地政策底線 宋莊糾紛受關(guān)注(2)

2008年03月12日 10:44 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào) 發(fā)表評(píng)論

    村委會(huì):被忽略的第三方?

  “除了錢(qián)款補(bǔ)償,這些案子還有一些可以挽回的地方!甭蓭煆埲f(wàn)臣認(rèn)為,根據(jù)《民法通則》第六十一條,“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后,當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任!

  他認(rèn)為,根據(jù)我國(guó)土地管理法,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。農(nóng)民出賣(mài)的只是房產(chǎn),只是在出賣(mài)房產(chǎn)的過(guò)程中“地隨房走”。房產(chǎn)賣(mài)出后,名義上農(nóng)民的土地已經(jīng)上交。如果法院判令返還給受損的一方,“返還對(duì)象不是農(nóng)民,是村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)”。

  “還應(yīng)該追加第三方,村民委員會(huì)!睆埲f(wàn)臣說(shuō),在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中,村委會(huì)加蓋了公章,而且村委會(huì)是土地的所有者,這個(gè)買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議中應(yīng)該有買(mǎi)房人、村民和第三方村委會(huì),法院只審理兩方是不對(duì)的。

  他認(rèn)為,村委會(huì)蓋章,實(shí)際上是土地所有人確認(rèn)把地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)房人,這是土地違法事件,應(yīng)該有土地部門(mén)去糾正,而不是房主。

  另外,畫(huà)家買(mǎi)房的作用不僅僅是居住,還有創(chuàng)作功能。畫(huà)室就像畫(huà)家的生產(chǎn)車(chē)間,這種無(wú)煙工業(yè)值得提倡。

  在以上推斷中,村委會(huì)的態(tài)度顯然是關(guān)鍵。據(jù)宋莊鎮(zhèn)人民政府相關(guān)工作人員介紹,2007年宋莊鎮(zhèn)的總稅收達(dá)到3.73億元人民幣,繼續(xù)保持高增長(zhǎng)。而畫(huà)家所帶來(lái)的消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)鏈,起到的作用不可小覷。在《北京市“十一五”時(shí)期文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中,宋莊原創(chuàng)藝術(shù)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一。

  而藝術(shù)家也在期待著鎮(zhèn)政府的回應(yīng),在中國(guó)宋莊網(wǎng)上,“小產(chǎn)權(quán)房糾紛——李玉蘭案件引起全國(guó)關(guān)注”位列2007年宋莊十件大事之三。

    宋莊在醞釀著什么

  在宋莊,只要有記者模樣的人到復(fù)印店復(fù)印材料,就會(huì)圍上來(lái)一大批群眾詢問(wèn)。這個(gè)官司輸贏關(guān)系到全鎮(zhèn)居民的利益。而宋莊的一舉一動(dòng),正在被全國(guó)媒體緊盯。

  據(jù)統(tǒng)計(jì),目前北京400余個(gè)在售樓盤(pán)中,小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)約有72個(gè),占市場(chǎng)總量的18%。而深圳這類(lèi)住房占的比重,更是高達(dá)40%至50%。

  2007年,小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題浮出水面,各方熱議。建設(shè)部2007年6月18日發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示:城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。

  2007年12月30日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號(hào)文件《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》都明確表示:城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

  但各式各樣的試驗(yàn)一直在繼續(xù)。1月8日,中央電視臺(tái)《第一時(shí)間》報(bào)道,北京通州出現(xiàn)了一些既像農(nóng)場(chǎng)又像房地產(chǎn)的項(xiàng)目。1月15日,《新京報(bào)》報(bào)道順義區(qū)南莊頭村的綠民農(nóng)業(yè)園項(xiàng)目是“大棚房”:既可以居住,也可以用來(lái)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)講禮村的溫室大棚房,城里人承包農(nóng)用土地,用“種地”的方式取得農(nóng)地附帶別墅30年的租期。

  廣東甚至起步更早,2005年10月1日,《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》施行。率先打破了農(nóng)地非經(jīng)政府征用不得轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途的舊制,開(kāi)創(chuàng)了農(nóng)地直接入市的土地市場(chǎng)新局。

  但該辦法第五條同時(shí)規(guī)定:通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。

  顯然,從現(xiàn)有法律法規(guī)和經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)民房不可能取得合法的地位。

  在正在舉行的兩會(huì)上,全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)委員郭松海認(rèn)為,在農(nóng)村原建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)的住房,可經(jīng)合法程序,將其納入住房社會(huì)保障體系,轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房,緩解中低收入家庭的住房壓力。

  全國(guó)政協(xié)常委、中國(guó)人民大學(xué)教授鄭功成也表示,在不違反土地利用法規(guī)的前提下,讓“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。

  據(jù)內(nèi)部人士透露,一個(gè)更加大膽的計(jì)劃正在宋莊鎮(zhèn)誕生,一份名為“宋莊鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)辦法指導(dǎo)意見(jiàn)”的文件已經(jīng)制定,并下發(fā)到各村委會(huì)。

  畫(huà)家王立則說(shuō),他看過(guò)這個(gè)文件。該指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為,村民一旦賣(mài)掉房產(chǎn),就視作放棄了宅基地的使用權(quán)。經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì)集體表決后,村委會(huì)有權(quán)收回宅基地并將使用權(quán)轉(zhuǎn)給藝術(shù)家。村委會(huì)所得使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入將按地塊大小平均分配給村民。

  據(jù)王立則介紹,該文件認(rèn)為,農(nóng)民有權(quán)處置房產(chǎn),無(wú)權(quán)處置宅基地,村集體有經(jīng)營(yíng)的權(quán)力。該辦法不追溯以往,重點(diǎn)指導(dǎo)正在持觀望態(tài)度的賣(mài)房農(nóng)民,但至今“尚無(wú)一例按此文件執(zhí)行”。該文件由于剝奪了村民的土地使用權(quán),村民反對(duì)意見(jiàn)強(qiáng)烈。

  不過(guò),這一切跟李玉蘭并沒(méi)有關(guān)系。3月17日是法院判她搬離辛店村的最后期限,而除了朋友的畫(huà)室,她暫無(wú)棲身之處。她仍然視這個(gè)院落為自己的“家”,“冬天把小池塘凍裂了,我打算重新弄一下,再種上荷花,養(yǎng)上金魚(yú)!崩钣裉m說(shuō)。(王超)

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