●房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)

　　●2009年房?jī)r(jià)上漲是土地招拍掛、賣地財(cái)政、零房產(chǎn)稅等體制不合理的一次集中暴發(fā)

　　●如果不加以調(diào)控，2010年的房?jī)r(jià)很可能還會(huì)繼續(xù)上漲

　　●應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房

　　●開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機(jī)的唯一手段

　　●嚴(yán)格控制村莊宅基用地，適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地

　　●解決土地房屋領(lǐng)域中的難題，穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)，必須用改革的辦法

　　房?jī)r(jià)太高，而且持續(xù)上漲，超過(guò)了城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)形成的購(gòu)買能力；遷移入城的農(nóng)民，更無(wú)能力在城市中購(gòu)買住宅。與世界各國(guó)城市化道路不一樣的是，中國(guó)當(dāng)前和未來(lái)遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農(nóng)村，人口在城鄉(xiāng)間劇烈流動(dòng)，家庭不能團(tuán)圓，農(nóng)村老齡化快于城市，這種狀況，必定會(huì)給中國(guó)二三十年后的社會(huì)造成極不穩(wěn)定的麻煩。房?jī)r(jià)太高，從短期看，與流動(dòng)性過(guò)多等等有關(guān)；從供需看，與城市建設(shè)的住宅用地供應(yīng)不足有關(guān)；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣地財(cái)政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機(jī)加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度，已經(jīng)到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報(bào)記者專訪著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。

　　中國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重惡化

　　經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：周教授，今年以來(lái)，您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀點(diǎn)，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣地財(cái)政體制及住房相關(guān)政策制度的問(wèn)題，以及如何進(jìn)行改革，想請(qǐng)您談?wù)効捶ā?/p>

　　周天勇：目前房地產(chǎn)領(lǐng)域成了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的一個(gè)熱點(diǎn)，一是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國(guó)有企業(yè)，天價(jià)購(gòu)買土地，成為“地王”，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)的預(yù)期。之所以熱，是因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)。

　　一般來(lái)說(shuō)，政府以權(quán)力來(lái)分配土地、房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)所形成的利益，在中國(guó)，主要是通過(guò)出讓金和壟斷性的市場(chǎng)、稅收、收取各種費(fèi)、讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)配套等等來(lái)實(shí)現(xiàn)。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機(jī)會(huì)等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠(yuǎn)大于供給來(lái)分配，假定供應(yīng)量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產(chǎn)商五百套價(jià)格定位就在能買得起這五百套的消費(fèi)者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的話語(yǔ)權(quán)。

　　土地和房屋問(wèn)題，如果調(diào)控不當(dāng)，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民能不能買得起房，主要取決于其收入水平與房?jī)r(jià)水平的關(guān)系。據(jù)大部分學(xué)者的研究，房?jī)r(jià)與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過(guò)7。2008年在我們?nèi)珖?guó)統(tǒng)計(jì)，中等收入戶的房?jī)r(jià)收入比為8.23，已經(jīng)不具備購(gòu)買房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi)，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒(méi)有購(gòu)買住宅的能力。房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買房屋能力之間的關(guān)系在惡化，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。

　　經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：我看到您提出，2009年房?jī)r(jià)上漲，是招拍掛、政府賣地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學(xué)者認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)上漲，主要是由貸款投放過(guò)多而流動(dòng)性過(guò)多形成的。您怎么看？

　　周天勇：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并且高于居民收入增長(zhǎng)的速度，其原因是復(fù)雜和綜合性的。從供求上來(lái)看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說(shuō)的體制性的原因。短期的流動(dòng)性過(guò)多，也會(huì)推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。

　　現(xiàn)在許多人擔(dān)心，2010會(huì)是一個(gè)通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬(wàn)億貸款的投放，有的進(jìn)入了投資建設(shè)，有的進(jìn)入了股市，有的形成票據(jù)和存款循環(huán)。但是，從目前和未來(lái)的流向看，明年最麻煩的一個(gè)事是有一部分流動(dòng)性可能跑到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢進(jìn)入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房?jī)r(jià)如果不加以調(diào)控，2010年我認(rèn)為上漲的可能性較大。

　　房?jī)r(jià)上漲必定與土地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)方式有關(guān)

　　經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：有看法認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲與土地的供應(yīng)無(wú)關(guān)，我看到您的一些不認(rèn)同的觀點(diǎn)，您能不能談?wù)劊?/p>

　　周天勇：房?jī)r(jià)的上漲，不可能與土地的供應(yīng)多少無(wú)關(guān)系，否則，在經(jīng)濟(jì)學(xué)道理上講不通的。中國(guó)最大的一個(gè)兩難問(wèn)題是人口眾多與耕地較少，你是實(shí)行嚴(yán)格的控制制度，用耕地來(lái)保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來(lái)滿足住房的建設(shè)需求，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快？不可能嚴(yán)格控制土地用于住宅建設(shè)，而住宅價(jià)格不上漲。當(dāng)然，有些地區(qū)是全國(guó)人民，甚至是全世界的人來(lái)買房，這樣地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國(guó)目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國(guó)家和地區(qū)，低了15個(gè)百分點(diǎn)以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來(lái)30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對(duì)住宅用地供給不平衡，房?jī)r(jià)將還會(huì)持續(xù)上升。

　　經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：2009年大家的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是房地產(chǎn)商的囤地，您認(rèn)為這對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎？

　　周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營(yíng)行為。也就是控制土地用來(lái)建設(shè)房屋的量，使其供給小于需求，在房?jī)r(jià)較高時(shí)，將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤(rùn)。囤地，不光是房地產(chǎn)商在囤地，實(shí)際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農(nóng)村的集體土地，以較低的價(jià)格征用過(guò)來(lái)，先儲(chǔ)備起來(lái)，控制供應(yīng)量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，等本地房屋價(jià)格因此而上升時(shí)，再將其進(jìn)入招拍掛，這時(shí)政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進(jìn)入房?jī)r(jià)，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的一個(gè)很重要的原因。