嚴格控制村莊用地適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地

　　經(jīng)濟參考報：您提出，控制土地浪費的重點應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村，而不是城市，這怎么理解？

　　周天勇：因為如果對城市建設(shè)用地，特別是城市住宅用地控制太嚴格，地價上漲，導(dǎo)致房價肯定會上漲。我提出一個觀點，我們控制建設(shè)用地也要城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。我們過去控制建設(shè)用地，總是緊盯著城市用地。實際上我今年搞了一個研究報告，發(fā)現(xiàn)1978年的農(nóng)村村莊用地只有7000多萬畝，2007年達到了27000多萬畝，村莊用地擴大2億畝，而農(nóng)村人口卻凈減少了6000多萬人。城市建成區(qū)，改革開放初為2600多萬畝，2007年為7600萬畝左右，30年來城市建設(shè)用地擴大了5000多萬畝，卻轉(zhuǎn)移和增加了4.1億人口。哪個合算？應(yīng)當(dāng)把房價降低下來，讓更多的農(nóng)村人口進入城市。一些農(nóng)村衰落了，復(fù)墾成耕地，嚴格控制農(nóng)村宅地的供應(yīng)，多拿出一些土地進行城市建設(shè)，并且在城市中發(fā)展小企業(yè)和服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，這是多好的辦法。到最后，算總賬，還能多出土地來。

　　住房狀況不善會給未來造成社會問題

　　經(jīng)濟參考報：房屋土地不僅僅是經(jīng)濟問題，它在很大程度上還是個社會問題，有時它的社會屬性還重于經(jīng)濟屬性。我看到您提出，土地、房價與中國的城市化道路有關(guān)，如果不能理順，可能造成非常嚴重的社會后果，能不能具體談?wù)劇?/p>

　　周天勇：各國有各國的城市化道路，城市化就是農(nóng)村人口不斷地向城市轉(zhuǎn)移，最后，城市人口的比例不斷地上升，變成一個城市人口在75%以上的工業(yè)化國家。

　　城市化的過程，有許多因素，比如要進得來、有工作、留得下。國內(nèi)許多學(xué)者提出限制我們城市化的主要是戶籍制度。這是一個因素。我認為，臨時居住證制度和可以在城鎮(zhèn)中務(wù)工的制度，很大程度上解決了農(nóng)民進得來和有業(yè)可就的障礙，妨礙城市化水平提高的主要因素實際上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都買不起房，何況進城的一般農(nóng)民。

　　現(xiàn)在我擔(dān)心的是，中國10年后，20年后，30年后，城市化會是一個什么樣呢？目前，城市中房價與兩個農(nóng)民工的收入比，已經(jīng)達到了30，房價還在繼續(xù)上升，居住成本太高，農(nóng)民根本不可能買房留在城市中。而如果2030年城市化水平達到70%，將有4億人口要城市化，還有目前城市中的流動人口2億，他們能留在城市中嗎？

　　工棚式居住、城郊農(nóng)民家中簡陋式居住、集體宿舍特別擁擠式居住，是中國進城農(nóng)民的居住方式；人口在城鄉(xiāng)之間劇烈流動；夫妻分離、上下代分離，家庭不能團圓；青壯年到城市貢獻，老年回農(nóng)村，農(nóng)村老齡化速度要遠比城市快。而且，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個階層，形成兩極分化。是家庭團圓的社會穩(wěn)定，還是妻離子散、單身在外的社會穩(wěn)定？是人口在一地穩(wěn)定居住的社會穩(wěn)定，還是人口在城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間劇烈流動的社會穩(wěn)定？是老年人口均勻地分布在城鄉(xiāng)，與下一代離得較近的社會穩(wěn)定，還是老人和下一代人天各一方的社會穩(wěn)定？是城市中大家都有房的社會穩(wěn)定，還是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社會巨大心理反差和失衡的社會穩(wěn)定？

　　必須用改革的辦法來解決難題把房價穩(wěn)定和降下來

　　經(jīng)濟參考報：看來中國的這種土地制度和房屋體制，確實已經(jīng)到了不改革不行的地步了。您認為，應(yīng)當(dāng)如何調(diào)整和改革？

　　周天勇：我認為，首先，思路上要進行調(diào)整，即糧食安全和城鄉(xiāng)居民的住房安全同樣重要。土地資源要在吃飯和居住方面合理進行分配。要嚴格限制農(nóng)村宅基地的供應(yīng)，適當(dāng)擴大城市住宅用地的供應(yīng)。每年的城市化需要的住宅要合理地預(yù)測，農(nóng)民工是多少，城市人口需要多少，轉(zhuǎn)移進來人的需要多少，國土資源部每年需要供應(yīng)住宅用地多少。住宅用地應(yīng)當(dāng)分類按比例下放到地方，從上到下嚴格規(guī)定不能挪作他用，以防止住宅供應(yīng)土地少而導(dǎo)致房價上漲。

　　要鼓勵小自然村并到大村子和小城鎮(zhèn)，鼓勵宅地復(fù)墾，老百姓把宅基地讓出來變成耕地，中央財政或者是地方財政應(yīng)當(dāng)拿錢給他補，鼓勵把它變?yōu)楦�地；一部分騰出來的宅基地，可以搞建設(shè)用。

　　其次要推進改革，思路為：一是把政府寡頭壟斷的土地招拍掛供應(yīng)市場，改革為信息對稱和供給方也充分競爭的市場；二是把政府土地招拍掛，一次性將土地和房屋幾十年的收入收上來，改變?yōu)殚L期可持續(xù)的收入；三是把建設(shè)中分散繁多的有關(guān)房屋稅費，改革為購買后簡單的兩三種房產(chǎn)稅，改購買時收大部分稅費，為住了以后再收，而土地交易政府收取增值稅。這樣的好處是：1、把地方政府吃子孫飯和不可持續(xù)的收入流程，改革為穩(wěn)定和持續(xù)的收入流程；2、對收入少而需要買房的，降低了成本，對于收入多且有了財產(chǎn)的，政府用稅收來調(diào)節(jié)，縮小貧富差別。

　　解決土地市場結(jié)構(gòu)問題的經(jīng)濟學(xué)思路為：形成競爭性的土地供給市場、競爭性的土地需求市場，抑制土地的價格，供需信息對稱和對接，網(wǎng)上撮合形成均衡價格。具體改革措施為：需要國土資源部門出臺條例，或者立法制定限制地方政府囤地的條款；在符合建設(shè)規(guī)劃的前提下，集體土地、城鎮(zhèn)國有土地，不論什么類型，全部自由地進入市場；能供應(yīng)的土地，經(jīng)常性地在市場掛牌；形成縣、中心地區(qū)、省甚至全國性的交易市場，要聯(lián)網(wǎng)，形成網(wǎng)絡(luò)層級性的市場，網(wǎng)絡(luò)交易，屬地管轄；改善土地需求市場的結(jié)構(gòu)，經(jīng)常性地網(wǎng)上掛出需求信息，對大面積購買土地有囤積目的的開發(fā)商進行限制。

　　而從地方政府有關(guān)房地的財政收入渠道看，需要有這樣的理順：一是廢除目前的土地招租，將幾十年收入一次性收上來的體制，改革為對交易的土地，不論何種所有制，不論誰在使用，不論在誰手中，在交易中收取交易增值稅，土地交易增值部分，國家、集體、企業(yè)、使用者之間合理分配。二是按照房屋市場價格征收房產(chǎn)稅，對于城鎮(zhèn)房改房、已經(jīng)含有土地出讓金的房，前者明確產(chǎn)權(quán)，按照市場價征稅，后者按照出讓金多少，逐年先征后抵扣返還出讓金部分；對于超過一定規(guī)定面積的，進行累進征稅；別墅可以按照所處區(qū)位的不同，如在平整的地區(qū)或山坡上等等，除了征收一般和累進的房產(chǎn)稅外，還應(yīng)當(dāng)征收不同程度的土地使用稅；對于一些特殊的領(lǐng)域和不同體制內(nèi)的情況，可實行老人老辦法、新人新辦法的政策，進行過渡。三是進行房屋普查登記，稅務(wù)部門建立房屋評估機構(gòu)，為開征房產(chǎn)稅做好基礎(chǔ)工作，并且清理土地和房屋建設(shè)中的各種稅費，合并簡化地方政府的房地收入。

　　土地交易增值稅、房產(chǎn)稅、別墅土地使用稅，都應(yīng)當(dāng)作為縣市級政府的地方稅收，全部留給市縣級政府使用，中央和省級政府不進行集中和分成。

　　我認為，晚改不如早改，改革越拖越難，應(yīng)當(dāng)考慮社會大多數(shù)人的利益，考慮國家和民族長期的利益，避免因居住和房價問題而引起社會動蕩，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)人民的樂業(yè)和安居，實現(xiàn)中國人的住房夢。(記者 田如柱)