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樓市回到房價原點(diǎn) 調(diào)控加碼能否上演"諾曼底"?
2007年04月06日 09:08 來源:上海證券報


    4月2日,據(jù)建設(shè)部住宅和房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠披露,目前中國房價漲幅回落的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固,特別是一些中心城市,房價上漲的壓力仍然較大,2007年房地產(chǎn)調(diào)控將注重解決政策執(zhí)行力問題,重點(diǎn)是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加有效供給,同時將解決低收入家庭住房問題納入政府工作目標(biāo)。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  經(jīng)歷了一年多關(guān)于中國房地產(chǎn)市場深層問題的討論和系統(tǒng)式調(diào)控后,樓市似乎又重新回到房價之爭的原點(diǎn)。

  久抑難顯效?今年年初,一切似乎變化不大。是急風(fēng)暴雨的政策顯效仍有待時間?還是一些個別部門的調(diào)控措施本身具有操作性先天不足的毛病?抑或是一些地方的落實(shí)態(tài)度著實(shí)有問題?我們密切關(guān)注的房地產(chǎn)市場,又在膠著狀態(tài)中繼續(xù)著困局。

  然而,在看似平靜的背后,一場更為深入的調(diào)控大幕,正在徐徐拉開。中央和地方都在暗中加碼,市場各方都在重新角力。

  房價,這事關(guān)天下蒼生的大話題,在困局中孕育著一次更大的突破,像極了那場會迎來最終勝利的登陸。

  今年3月19日,國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2月全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.3%,環(huán)比上漲0.6%。其中,新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%,且各城市的新建商品住房銷售價格同比全部上漲。深圳、北京、廣州位居全國漲幅前三名,分別上漲9.9%、9.7%和9.6%;而上海,這個去年房價微幅下降的少有的調(diào)控顯效個案,也開始在2月止跌回升。

  另一邊,按照國家統(tǒng)計局對收入的7等分法,目前中等收入者的買房支出負(fù)擔(dān)比以前有所加重,一些中等收入家庭的月還款超過了全部家庭收入的50%。隨著先后5次加息造成的成本壓力逐漸增加,有專家稱“中產(chǎn)階層買房會越來越困難”。

  與房價“空漲”相對立的是,某些城市的商品房銷售量不斷萎縮,而“價升量減”正是市場瀕臨調(diào)整的鮮明預(yù)兆!俺山涣肯陆档脑,一是有效供給不足,二是市場對高房價的承受力已經(jīng)越來越低。”分析人士指出。

  幾乎在2月房價指數(shù)公布的同一時間,一份由建設(shè)部立項(xiàng)、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會歷時4年多完成的《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預(yù)警體系研究》報告的核心內(nèi)容被媒體公開。報告中的價格指標(biāo)研究顯示,上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長速度從2003年到達(dá)頂點(diǎn)后開始放緩,與作為參照系的消費(fèi)物價指數(shù)相比,上海房價上漲幅度正逐步回落,到2006年,上海房價指數(shù)高出消費(fèi)物價指數(shù)6.2%,已經(jīng)進(jìn)入“正!狈秶。

  但是,在另一份“上海商品住房價格指數(shù)預(yù)警表”中,上海住宅的價格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價格上漲的幅度,2006年的漲幅為“-0.5%”。而商品住宅去化量(銷售+出租)占供應(yīng)量(竣工面積+上年空置面積)89.27%,表明供應(yīng)無法被全部消化。

  2006年7月,上海市政協(xié)組織的上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析及對策研究課題組發(fā)布的《促進(jìn)上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》中也指出,上海未來供大于求的局面將會至少維持3年,供求比例在1:0.72左右。

  相關(guān)專家解釋,總體供應(yīng)過量主要源于上海市郊的商品房供給量較大。但這種供大于求,是否會進(jìn)而導(dǎo)致房價區(qū)域性下降且局面是否會波及市中心,業(yè)內(nèi)爭議較大。一種說法是,市中心因土地總量的限制,房價仍會穩(wěn)步上揚(yáng)。

  但是,市場的威力就在于蝴蝶效應(yīng)的難以預(yù)測,“我們想象不到區(qū)域性價格波動是否會在影響整體購房心理后,進(jìn)而影響全部樓市!鄙虾R患曳康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)副總裁告訴記者。

  僅有市場規(guī)律調(diào)節(jié),“問題”樓市并不至于如此難解。更重要的是,中國房地產(chǎn)發(fā)展作為中國經(jīng)濟(jì)整體走勢的調(diào)節(jié)器,在中央政府和地方政府的多重思慮下,情況顯得愈發(fā)錯綜復(fù)雜。

  “地方政府每年有巨額稅收上繳任務(wù),如何期待他們能真正‘割肉’出來做好保障類住房建設(shè)?”上海某資深房地產(chǎn)專家稱。這也不難解釋為什么70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策、廉租房政策等多停滯不前;在利益捆綁的前提下,土地增值稅清算、個人所得稅征收等抑制樓市投資過熱的政策也大打折扣。

  地方施政穩(wěn)定房價

  雖然中央與地方在調(diào)控落實(shí)方面的“博弈”情況繼續(xù)存在,但縱觀今年以來的全國各地樓市,也出現(xiàn)了不同程度的變化,一些主要城市正在實(shí)施相應(yīng)的措施,目標(biāo)直指房價的穩(wěn)定運(yùn)行。

  北京:限價房實(shí)質(zhì)性運(yùn)轉(zhuǎn)

  在去年“國六條”掀起的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴中,北京的房價依然“屹立不倒”,漲幅更是全國居前。而面對中央今年提出的平抑房價的要求,北京選擇了先從限價房著手。

  從去年5月至今,北京首批限價房用地終于在“懷胎”10個月后,于今年3月底正式入市,并將從本月起陸續(xù)進(jìn)行招標(biāo)出讓。第一幅限價房用地海淀區(qū)西三旗項(xiàng)目的均價為6350元/平方米,較周邊便宜約2000元。

  而在北京市國土局等部門就此召開的情況發(fā)布會上又傳出信息,北京已經(jīng)明確的限價房用地有10幅,今年則計劃開工建設(shè)300萬平方米的限價房。并且,限價房的銷售限價主要是以地區(qū)內(nèi)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價格下浮10%至15%為標(biāo)準(zhǔn),同時考慮土地的開發(fā)成本,加上開發(fā)企業(yè)8%至10%的利潤來確定。

  市場人士對限價房在穩(wěn)定房價方面的作用則持觀望態(tài)度,“雖然有助于完善住房保障體系,但畢竟限價的操作難度不小,何況現(xiàn)在才剛起步,等限價房入市還要一年多的時間,至于在房價上的影響,恐怕也只是區(qū)域性的作用!

  上海:樓市從土地源頭抓起

  在過去半年多里,國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比,幾乎一直處于下跌狀態(tài),其中5次全國領(lǐng)跌,成為全國房價下降最為明顯的城市。然而,今年以來的相關(guān)統(tǒng)計顯示,上海房價又出現(xiàn)回調(diào)跡象。對于上海房價的調(diào)控效果,市場各方也是莫衷一是。

  從目前來看,上海的調(diào)控力量主要使用在了土地市場。上海市房地局有關(guān)人士透露,一方面是要遵循中央要求,控制規(guī)模和調(diào)整結(jié)構(gòu),另一方面是解決土地利用的低效益問題。今年上海在土地方面正在做的就是先按國家要求保證基本農(nóng)田“落地”,同時還在研究制定建設(shè)用地規(guī)?刂乒芾磙k法及土地利用績效評估體系,并會對土地使用進(jìn)行從批到建再到產(chǎn)的全面監(jiān)控,以杜絕閑置問題。

  廣州:高調(diào)出臺7條措施

  “中低收入者想買房不要著急,我認(rèn)為房價肯定會降下來!睆V州市市長張廣寧在今年3月5日參加完十屆全國人大五次會議廣東代表團(tuán)全體會議后,向媒體擲地有聲地表示。

  果然是“言出必行”,3月底,在他主持召開的廣州市政府常務(wù)會議上,審議并原則同意了《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng),加強(qiáng)住房管理,穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》,其中共提出了7條為廣州房價降溫的具體措施,被業(yè)內(nèi)稱之為“穗七條”。

  細(xì)讀“穗七條”,廣州平抑房價的著眼點(diǎn)還是在調(diào)節(jié)供需上,如加大經(jīng)營性商品住宅用地供應(yīng)量,從2007年開始連續(xù)3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上等。

  “如果加大供應(yīng)的政策能落到實(shí)處,有效緩解供應(yīng)緊張的局面,對于穩(wěn)定房價應(yīng)該會有非常直接的作用!辈簧購V州的業(yè)內(nèi)人士都這樣認(rèn)為。

  “廣州將全力以赴把房價壓下來,至少要穩(wěn)定在合理的水平!彪m然張廣寧當(dāng)時并未說明多少房價水平才是合理水平,但既已高調(diào)表態(tài),市場各方就都拭目以待。

  國家調(diào)控暗中加碼

  “黨中央的英明決策沒有錯,是地方在執(zhí)行和完善過程中有不足!鄙虾(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉如是說。

  盡管多方消息證實(shí),2007年為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策落實(shí)年,不會集中出現(xiàn)新的調(diào)控政策局面,但隨著樓市矛盾越調(diào)越繁雜,中央的態(tài)度顯然日趨微妙。

  大檢查二次啟動

  今年3月20日,“全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議檢查組”一行抵達(dá)深圳,開始為期兩天的房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行效果檢查。

  此后不久,建設(shè)部、國土資源部、財政部等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治的通知》,要求對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理,對有投訴舉報的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。

  一場新的全國樓市大檢查拉開帷幕,這也是繼去年9月份后,第二次全國范圍的調(diào)控效果大檢查。

  半年前,建設(shè)部等十部委對北京、天津等11個省(區(qū)、市)進(jìn)行了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的集中檢查。此后,建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于各地區(qū)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的通報》稱,房地產(chǎn)調(diào)控在若干領(lǐng)域仍存在不足,主要表現(xiàn)在住房結(jié)構(gòu)仍不盡合理、部分城市房價漲幅仍然較快和住房保障體制落實(shí)有待完善等三方面。

  近半年過去了,第二輪全國檢查的主要目標(biāo)仍定位為地方政府供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整與住房保障體系完善情況,而接受抽查的所謂“重點(diǎn)城市”,仍然鎖定為近來房價上漲速度依然較快的北京、深圳等。由此可見,半年前的樓市問題,解決效果并不明顯。

  消息人士稱,抽查組將與地方政府分管領(lǐng)導(dǎo)、主管部門負(fù)責(zé)人及市場人士進(jìn)行溝通,同時實(shí)地考察雙限商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等項(xiàng)目,督促地方政府盡快按照上報的住房發(fā)展規(guī)劃,啟動保障性住房建設(shè)。

  結(jié)構(gòu)、土地是重點(diǎn)

  對于2007年的調(diào)控目標(biāo),中央各決策部門紛紛表態(tài)。國土資源部土地利用司司長束克欣強(qiáng)調(diào),“今年的調(diào)控中,土地仍然是重點(diǎn),土地緊縮的政策目標(biāo)不容置疑”。建設(shè)部部長汪光燾表示,宏觀調(diào)控提出的70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策是一個長期政策。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠則將調(diào)控重點(diǎn)歸納為:調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加有效供給,抑制投資、投機(jī)的需求,抑制房地產(chǎn)的價格過快上漲,建設(shè)住房保障體系和完善市場體系。

  “中央提出的調(diào)控目標(biāo)僅是美好的愿望,但是,受地方政府和市場的利益左右,要想真正實(shí)現(xiàn),難度并不小,也應(yīng)該防止政出多門所造成的權(quán)力之爭和協(xié)作不足。”分析人士稱。

  新政箭在弦上

  隨著調(diào)控的深入,一些更具殺傷力的政策已經(jīng)箭在弦上。

  盡管各地土地增值稅清算細(xì)則辦法還未出臺,部分城市開發(fā)商已經(jīng)受政策影響開始尋找退市出路,僵持的心理大戰(zhàn)有望被突破。

  另外,市場消息稱,預(yù)售款專戶管理政策也已經(jīng)開始醞釀,開發(fā)商現(xiàn)金流最重要的一環(huán)節(jié)或被卡住,房地產(chǎn)開發(fā)速度、價格走勢等都將受到連帶影響。

  但是,這些新政一旦執(zhí)行,到底又會被地方利益各方化解掉幾成,市場仍不得而知。近日,有消息稱一些上海開發(fā)商聯(lián)名“上書”,要求在土地增值稅清算方面有所寬松,這即是“化解行動”的代表。盡管大部分參與其中的開發(fā)商后來否認(rèn)了這一行動,但有內(nèi)部人士稱開發(fā)商并非沒有討論過這方面的事,因?yàn)橥恋卦鲋刀愐坏﹪?yán)格清算確實(shí)會對他們帶來致命打擊。(柯鵬 于兵兵 李和裕)

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