拿不到房產(chǎn)證還被物管欺負(fù)怎么辦？買(mǎi)二手房房主毀約怎么辦？昨天下午，幾百位市民帶著自己在買(mǎi)房住房中遭遇的法律問(wèn)題來(lái)到“3·15安居行動(dòng)”現(xiàn)場(chǎng)，廣州市律師協(xié)會(huì)派出了42名律師，免費(fèi)為市民提供有關(guān)住房的各種法律咨詢。
收樓標(biāo)準(zhǔn)混亂業(yè)主發(fā)蒙
“現(xiàn)在與房地產(chǎn)商有關(guān)的糾紛中，拿不到產(chǎn)權(quán)證的案子變少了，可收樓標(biāo)準(zhǔn)仍然混亂，給房地產(chǎn)商和買(mǎi)房者都帶來(lái)麻煩�！睆V州市律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任趙宏彬律師說(shuō)。
趙宏彬介紹，買(mǎi)房者收樓的時(shí)候要看驗(yàn)收合格證，“可是看什么證？規(guī)劃、建筑工程、永久水電……都有驗(yàn)收合格證，是看哪一個(gè)？沒(méi)有統(tǒng)一明確的規(guī)定”。
律師們認(rèn)為，“管理部門(mén)應(yīng)該規(guī)定用竣工驗(yàn)收備份表的取得作為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)�！彪m然現(xiàn)在沒(méi)有明確的相關(guān)規(guī)定，但律師們建議業(yè)主可以在購(gòu)房合同中注明，查驗(yàn)竣工驗(yàn)收備份表位后才能收樓。
沒(méi)有業(yè)委會(huì)物管難監(jiān)督
某樓盤(pán)業(yè)主陳小姐供職于廣告行業(yè)，職業(yè)敏感讓她發(fā)現(xiàn)，“小區(qū)樓宇的外墻被出租做了廣告，電梯里面也定時(shí)更換廣告，小區(qū)公共場(chǎng)地也有出租，可這些租金有多少、用在哪里？我們完全不知道。問(wèn)物業(yè)公司，他們說(shuō)只有業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利了解這些情況。我們樓盤(pán)還沒(méi)組成業(yè)主委員會(huì)，難道我們就無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)嗎？”
廣大律師事務(wù)所的陳浩律師表示，近一兩年業(yè)主與物管的法律糾紛越來(lái)越多，“業(yè)主即便肯出錢(qián)出力出時(shí)間也難以起訴物管，因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，起訴物管的主體必須是業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是否及時(shí)建立、業(yè)主之間是否團(tuán)結(jié)等諸多因素都阻礙了業(yè)主向物管提起訴訟。所以目前不滿物管的法律咨詢很多，但是能進(jìn)入法律層面的非常少�！�
陳浩認(rèn)為，要解決這一問(wèn)題只能加大行政監(jiān)管力度，“首先，政府在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)初期就要割斷開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的聯(lián)系；其次行政部門(mén)要指引業(yè)主迅速、合法的組成業(yè)主委員會(huì)，這樣才能監(jiān)管物業(yè)公司，或置換物業(yè)公司�！�
漲罰金防二手樓主毀約
“去年廣州房?jī)r(jià)飛漲，二手房市場(chǎng)活躍，由于買(mǎi)二手房的手續(xù)時(shí)間很長(zhǎng)，至少需要兩三個(gè)月，這期間房?jī)r(jià)能上漲兩三成，因此許多房主毀約，讓買(mǎi)房者蒙受損失�！标惡坡蓭煾嬖V記者，二手樓市場(chǎng)活躍，相關(guān)的法律糾紛也急速上升，以前少有的買(mǎi)賣(mài)雙方個(gè)人之間的官司開(kāi)始增加。
“就廣州去年的房?jī)r(jià)情況，相隔幾個(gè)月房?jī)r(jià)就差很多，因此賣(mài)家毀約給買(mǎi)方帶來(lái)的損失很大，所以現(xiàn)在很多人買(mǎi)賣(mài)二手樓的合同都不再是定金合同，而選擇非定金合同，即一旦違約，違約金不再是雙倍定金而是總樓價(jià)的20%到30%�！标惡坡蓭熃榻B，僅去年下半年他就辦理了類(lèi)似的3起案子，法院的判決也傾向于認(rèn)可非定金的賠償，“三起案子中，法院支持的最高賠償是簽約總房?jī)r(jià)的10%，房主總共賠了12萬(wàn)元。”(蔣雋 林桂陽(yáng))
