酒店式公寓

　　增值速度不如周邊住宅

　　林建明對(duì)同方國(guó)際周邊的幾個(gè)小區(qū)摸了個(gè)底。目前，秋濤北路附近的景芳小區(qū)二手房成交均價(jià)在14000元/平方米左右，艮山西路上的閘弄口新村二手房成交均價(jià)在13000元/平方米左右，秋濤北路與鳳起東路交叉口的單身公寓新城市廣場(chǎng)成交均價(jià)12500元/平方米左右。雖然新城市廣場(chǎng)(約2005年建造)要比景芳(1996-1997年左右建造)和閘弄口新村(1988年左右建造)的房齡小很多，但價(jià)格比這兩個(gè)小區(qū)低。

　　林建明知道，類似于同方國(guó)際這樣的酒店式公寓或者單身公寓,是50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，購(gòu)房成本比住宅高：房貸最低首付五成，按揭利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款最長(zhǎng)10年，而且不能使用公積金；此外，房子以后轉(zhuǎn)手的買家肯定沒(méi)有住宅多，因?yàn)檫@類公寓居住成本太高，水電是按照商用標(biāo)準(zhǔn)支付的，又是一居室，南北往往不通風(fēng)，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，所以不適合長(zhǎng)期居住。這些因素綜合下，酒店式公寓或者單身公寓比周邊住宅價(jià)格略低也是情理之中。

　　價(jià)格適當(dāng)是林建明當(dāng)初要買同方國(guó)際的原因。他認(rèn)為，同方國(guó)際七月底公布的預(yù)售均價(jià)14500元/平方米，享受97折后相當(dāng)于14065元/平方米，跟周邊住宅價(jià)格差不多，本身是新樓盤，所以可以考慮。但是現(xiàn)在漲到17000元/平方米，比周邊住宅的價(jià)格還要高3000-4000元/平方米，如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商把未來(lái)可能增值的空間幾乎都拿走了，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)就留給了業(yè)主。

　　買酒店式公寓首先考慮出租，林建明算了算，同方國(guó)際漲到17000元/平方米，出租回報(bào)率也低很多。

　　參考周邊小區(qū)的租賃價(jià)格，景芳、閘弄口新村內(nèi)，兩居室50平方米左右的房子，精裝，家電全配，月平均租金1800元左右。新城市廣場(chǎng)40-50平方米精裝、家電齊備的單身公寓，月平均租金2300元左右。

　　那么，根據(jù)周邊小區(qū)出租情況，可以大致算出同方國(guó)際的年租金回報(bào)。以同方國(guó)際樣板房46平方米為例，17000元/平方米成交，總價(jià)78.2萬(wàn)元，月租金2300元，年租金回報(bào)率在3.5%。這是一個(gè)非常理想狀態(tài)下的回報(bào)率(即一次性付款沒(méi)有房貸利息、稅費(fèi)、公寓空置時(shí)間以及配置家電的費(fèi)用)。同樣這套公寓，按之前的單價(jià)14500元/平方米計(jì)算，總價(jià)是66.7萬(wàn)元，年租金回報(bào)率在4.1%。而杭州市中心黃金地段一些中小套房源，買下來(lái)出租，回報(bào)率也能達(dá)4%-5%，這是杭州比較理想的出租回報(bào)率了。

　　那么，同方國(guó)際將來(lái)的租金會(huì)不會(huì)有很大的提升呢？林建明覺(jué)得很難。同方國(guó)際附近是佳好佳建材市場(chǎng)、杭州安琪兒服裝小商品市場(chǎng)，不屬于黃龍和武林廣場(chǎng)這樣高端租客云集的商務(wù)區(qū)，高端租賃肯定不活躍。